Quelles sont les obligations du vendeur en matière de diagnostics immobiliers ?
Le propriétaire vendeur a l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers au futur acquéreur pour l'informer sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter. Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Le propriétaire vendeur doit joindre le DDT à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Les diagnostics à fournir diffèrent selon qu'il s'agit d'une maison individuelle ou d'un appartement.
Pour une maison individuelle, le vendeur doit remettre : le diagnostic de performance énergétique (DPE) si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m² ; un audit énergétique si l'étiquette énergétique est E, F ou G sur le DPE ; le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ; l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; l'état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ; l'état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ; le diagnostic assainissement des eaux usées si la maison est équipée d'une installation autonome ou dans certains cas collectifs ; l'état relatif à la présence de termites si la maison est située dans une zone déclarée par arrêté préfectoral ; l'état des risques si la maison est située dans une zone ou périmètre à risques ; le diagnostic bruit si la maison est située dans une zone d'exposition au bruit des aéroports ; le carnet d'information du logement (CIL) si la maison a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé(e) à partir du 1er janvier 2023.
Pour un appartement, les diagnostics sont quasiment les mêmes, à l'exception de l'audit énergétique (non exigé) et du diagnostic assainissement (selon les cas). La promesse de vente ou l'acte de vente doit également indiquer s'il y a un risque de mérule dans la construction, pour les zones géographiques identifiées par un arrêté. Enfin, la surface privative du lot de copropriété (loi Carrez) doit être mentionnée. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
| Diagnostic | Durée de validité | Quand est-il exigé ? |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 ans (non précisé dans les textes, mais règle générale) | Vente : maison ≥ 50 m² ; Location : sauf exceptions (occupation < 4 mois, monument historique, maison < 50 m²) |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Non précisé dans les textes fournis | Vente et location : si construction avant le 1er janvier 1949 |
| État amiante | Non précisé dans les textes fournis | Vente et location : si permis de construire avant le 1er juillet 1997 (à tenir à disposition en location) |
| État de l'installation électrique | Non précisé dans les textes fournis | Vente et location : si installation de plus de 15 ans |
| État de l'installation gaz | Non précisé dans les textes fournis | Vente et location : si installation de plus de 15 ans |
| État des risques (IAL) | Moins de 6 mois | Vente et location : si bien situé dans une zone à risques définie par arrêté |
| Diagnostic bruit des aéroports | Non précisé dans les textes fournis | Vente et location : si bien situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports |
Quelles sont les obligations du bailleur en matière de diagnostics immobiliers ?
Le bailleur a l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers au futur locataire pour l'informer sur certains aspects du logement qu'il projette de louer. Les diagnostics varient selon qu'il s'agit de la location d'un appartement ou d'une maison, vide ou meublée. Ces diagnostics sont regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Le bailleur doit annexer ce dossier au bail au moment de la signature du bail et en cas de renouvellement.
Pour un appartement (vide ou meublé), le bailleur doit remettre : le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf si le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an ou s'il se trouve dans un bâtiment classé ou inscrit comme monument historique ; le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ; l'état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ; l'état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ; l'état des risques si le logement est situé dans une zone ou périmètre à risques ; le diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.
Pour une maison (vide ou meublée), les obligations sont les mêmes, avec une exception supplémentaire pour le DPE : il n'est pas exigé si la maison est indépendante avec une surface de plancher inférieure à 50 m². Le diagnostic amiante fait partie du DDT mais n'a pas à être annexé au bail ; le bailleur doit simplement le tenir à la disposition du locataire sur demande. Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location. Le diagnostic bruit des aéroports et l'état des risques peuvent être établis directement par le bailleur. Il est recommandé de disposer de l'ensemble des diagnostics avant la publication de l'annonce de mise en location. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Quels sont les risques en cas de diagnostic manquant ou faux lors d'une vente ?
En cas de vente, si le vendeur ne transmet pas l'état des risques ou s'il fournit des informations inexactes dans l'annonce de vente, sa responsabilité peut être engagée. Les textes officiels ne précisent pas toutes les sanctions possibles pour chaque diagnostic manquant, mais ils établissent des conséquences spécifiques pour l'état des risques.
Lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation ne commence qu'à partir du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. De même, lorsque l'acte de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente et que l'état des risques n'est pas joint à l'acte, le délai de réflexion ne commence qu'à partir du lendemain de la communication de ce document. Cela signifie que l'acquéreur peut se rétracter plus longtemps, ce qui retarde la vente.
Pour les autres diagnostics, les textes fournis n'indiquent pas de sanction spécifique en cas d'absence ou d'erreur. Toutefois, en pratique, l'absence de DDT complet peut entraîner des recours de l'acquéreur, notamment pour vice du consentement ou défaut d'information. Le vendeur s'expose à des demandes de dommages et intérêts, voire à une action en nullité de la vente si le défaut d'information porte sur un élément substantiel. Il est donc essentiel de vérifier que tous les diagnostics exigés sont bien présents et à jour avant la signature. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Quels sont les risques en cas de diagnostic manquant ou faux lors d'une location ?
En cas de location, la responsabilité du propriétaire peut être engagée s'il ne transmet pas l'état des risques ou s'il fournit des informations inexactes dans l'annonce de location, induisant le futur locataire en erreur. Le locataire peut alors faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander l'annulation du bail, éventuellement accompagnée de dommages et intérêts, ou une réduction du loyer, éventuellement accompagnée de dommages et intérêts.
Pour les autres diagnostics, les textes officiels ne détaillent pas de sanctions spécifiques en cas d'absence ou d'erreur. Cependant, l'obligation d'annexer le DDT au bail est impérative. Si le bailleur ne le fait pas, le locataire peut contester la validité du bail ou demander des dommages et intérêts pour défaut d'information. Le diagnostic amiante, bien que non annexé au bail, doit être tenu à disposition ; son absence pourrait également être invoquée.
Il est donc crucial pour le bailleur de constituer un DDT complet avant la signature du bail et de le renouveler à chaque renouvellement. Les textes ne précisent pas de délai de validité global pour le DDT, mais chaque diagnostic a sa propre durée de validité (par exemple, l'état des risques doit être établi depuis moins de 6 mois). Le bailleur doit s'assurer que tous les diagnostics sont valides au moment de la signature. Source officielle
Source : service-public.gouv.fr
Source : service-public.gouv.fr
Comment se protéger en tant que vendeur ou bailleur ?
Pour se protéger des risques liés à un diagnostic manquant ou faux, le vendeur ou le bailleur doit suivre plusieurs étapes essentielles. La première consiste à identifier précisément les diagnostics obligatoires en fonction du type de bien (maison ou appartement), de sa date de construction, de son équipement et de sa localisation. Les textes officiels fournissent une liste détaillée qu'il convient de consulter attentivement.
Ensuite, il est impératif de faire réaliser les diagnostics par un diagnostiqueur certifié. Les textes précisent que les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location ou la vente. Pour l'état des risques et le diagnostic bruit des aéroports, le propriétaire peut les établir lui-même, mais il est recommandé de les faire vérifier pour éviter toute erreur.
Le vendeur doit joindre le DDT à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Le bailleur doit annexer le DDT au bail lors de sa signature et en cas de renouvellement. Il est conseillé de conserver une copie du DDT signé par l'acquéreur ou le locataire, car cela permet de prouver que l'information a bien été transmise. Enfin, il faut vérifier la validité de chaque diagnostic : par exemple, l'état des risques doit être établi depuis moins de 6 mois et actualisé si les informations ne sont plus exactes à la date de signature. Pour les autres diagnostics, les durées de validité sont fixées par la réglementation (non détaillées dans les extraits fournis). En cas de doute, il est prudent de demander un devis en 2 minutes pour faire vérifier votre situation par un professionnel à Nancy ou en Meurthe-et-Moselle.
Source : service-public.gouv.fr
Source : service-public.gouv.fr
Quelles sont les spécificités pour les biens situés à Nancy ou en Meurthe-et-Moselle ?
À Nancy et dans le Meurthe-et-Moselle, les obligations en matière de diagnostics immobiliers sont les mêmes que sur le reste du territoire français, mais certaines spécificités locales peuvent s'appliquer. L'état des risques, par exemple, dépend de la situation du bien dans des zones à risques définies par arrêté préfectoral. Le vendeur ou le bailleur doit donc vérifier si le bien est situé dans un périmètre d'exposition aux risques technologiques (PPRT), une zone de plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), une zone sismique, ou une zone à potentiel radon de niveau 3.
Pour le risque de mérule, la préfecture de Meurthe-et-Moselle peut avoir pris un arrêté identifiant des zones géographiques concernées. Il est conseillé de consulter le site internet de la préfecture ou de la contacter pour savoir si un tel arrêté existe. De même, l'état relatif à la présence de termites dépend des arrêtés préfectoraux déclarant les zones infestées ou pouvant l'être à court terme.
En ce qui concerne le diagnostic assainissement des eaux usées, il peut être exigé si la maison est équipée d'une installation autonome, ou dans certains cas d'installation collective, uniquement sur certains territoires ou s'il existe un arrêté municipal fixant cette obligation. À Nancy, il est possible que la commune ait pris un tel arrêté. Pour les copropriétés, la loi Carrez s'applique pour la vente d'un lot, et la surface privative doit être indiquée dans la promesse ou l'acte de vente. Pour être accompagné dans ces démarches, vous pouvez consulter les diagnostics à Nancy ou DPE à Nancy.
Source : service-public.gouv.fr